Недвижимость в США

Уважаемый GreyCat! Вы ведь не будете спорить по поводу того, что рисковость инвестиций и их доходность находятся в обратной зависимости? Также, Вы врядли будете отрицать, что недвижимость является одной из наименее рискованных форм инвестирования. Таким образом, как бы не развивалась экономика, простая покупка квартиры (хоть где) не даст существенного роста прибыли на вложенный капитал, хотя, скорее всего, и позволить сохранить его в реальном исчислении. Не хочется мне углубляться в теорию, но падение стоимости акций ниже стоимости реальных активов в условиях кризиса...</div>

Мне сложно говорить про всех сразу (про Пугачиху, Марусю, Пекин, Москву и меня), поэтому сложно всё это как-то комментировать.
Просвети хотя бы на тему, как узнать что кризис в Штатах закончился и недвижимость вот-вот полетит ракетой вверх?</div>

<div class='quotetop'>Цитата(Летнаб)</div><div class='quotemain'>Уважаемый GreyCat! Вы ведь не будете спорить по поводу того, что рисковость инвестиций и их доходность находятся в обратной зависимости? Также, Вы врядли будете отрицать, что недвижимость является одной из наименее рискованных форм инвестирования. Таким образом, как бы не развивалась экономика, простая покупка квартиры (хоть где) не даст существенного роста прибыли на вложенный капитал, хотя, скорее всего, и позволить сохранить его в реальном исчислении. Не хочется мне углубляться в теорию, но падение стоимости акций ниже стоимости реальных активов в условиях кризиса...[/quote]
Совершенно справедливое замечание, но есть один ньюанс, речь идет о недвижимости в курортной зоне, так что тут играет роль немного другой фактор, там никто не живет (если только пенсионеры доживают свои дни) т.к. совершенно нету промышленности, и как следствие нет работы. Недвижимость в таких регионах приобретают на "лишние" деньги, но, при первых намеках на фин. проблемы, продают именно эту недвижимость. Рынок флориды буквально 20-30 лет назад просто не существовал. Землю просто раздавали, всячески поощряя заселение этой болотистой месности, сейчас же ситуация в корне изменилась. Если посмотреть на график цен то четко прослеживается кривая развития американской экономики. Если идет подъем, недвижимость растет, если спад - падает. Сейчас недвижимость упала в некоторых местах практически вдвое.... тоесть как только ситуация стабилизируется, недвижимость вернется на исходное значение. Вопрос только: достогли ли цены дна? и когда начнется стабилизация.</div>

Неменее справедливо и Ваше замечание по поводу приемущественно инвестиционного характера курортной недвижимости . Ниже цитата по поводу одного из кризисов. Пречитав ее еще раз убеждаюсь в правильности своей рекомендации не покупать сейчас недвижимость во Флориде в инвестиционных целях. Опять же, руководствоясь Вашей логикой - это замораживание средств на неопределенный срок, по крайней мере до момента роста цен.
"Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлтерами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек."</div>

Этот исторический экскурс, без сомнения, очень поможет начинающему смоленскому инвестору во флоридскую недвижимость.</div>

Не, это мы с GreyCatом умствуем. Я, по крайней мере, точно.</div>

Я не специалист по налогообложению в США, но что-то припоминаю по поводу ограничения величины возможной арендной платы. Ну, типа не сможете Вы, Маруся, сдавать недвижимость за сколько сами захотите.</div>

Я заметил.
Я морочился на тему в начале года, на предмет приобретения, правда в Европе. Лезть в Штаты как-то не рвался, далеко особо не накатаешься.
Выставку "Зарубежная недвижимость" в апреле в Москве посетил. Пообщался там с риэлторами нашими и ихними.
И многие честно говорили и я понял, что покупать получается только под себя. Ну, ездить туда месяца на 2-3 и жить не в отеле, а у себя дома. Навариться реально там не получается.</div>

В Европе есть такая заморока, что если вы перепродаёте недвижимость ранее 5 лет с момента приобретения, то платите налог в размере НДС 20% от суммы продажи. Вот и думайте, что у вас остается и на сколько деньги зарываете.
Поэтому нужно изучать законодательство, но скорее всего что-то такое всплывет.</div>

Резюмируя, повторю еще раз свою рекомендацию: если есть свои 200000 долл., покупайте, взаймы - бессмыслено. вся дальнейшая дискуссия только подтвердила мою позицию.

<div class='quotetop'>Цитата(Маруся)</div><div class='quotemain'>Приблизительно по налогам- подоходний в Пендосии от 10%, в среднем-15%. Налог на недвижимость от 1 до 6% (в зависимости от штата) от рыночной (оценённой оценщиком) стоимости.[/quote]
не туда смотришь, налог с продаж (sales tax) 6%
Во флориде налог на недвижимость (property tax) 3% но скорее всего снизят до 1.35 - 1.5% (от продажной стоимости, но могут пересмотреть эту стоимость если ты внесешь конструктивные изменения типа перепланировки или евроремонта)
Сюда добавь обслуживание+комунальные (maintenance fee) около $500 в мес для квартир и $200 для домов (но для домов весь ремонт за свой счет)
Страховка $30 в мес.

Итого на все дела 15 мин поиска в гугле....
Теперь прикидываем что "потеряла" пугачиха
650.000 * 3% * 2года = $39,000 + $39.000 налог с продаж = 78,000
обслуживание: 24*500=$12500
Страховка= $720
итого: $91,220

350.000-91.220=$258.780 (~40%) чистой прибыли, и заметь, это без альтернативы со сдачей и вне кризиса.

ЗЫ есно все цифры условные, но представление дают.</div>

Уважаемый GreyCat, вы видимо где-то ошиблись. Ели вы вычитаете расходы ($91,220) из 350.000 $., то это позволяет предположить, что в качестве дохода Вы принимаете эту цифру. Не совсем понимаю откуда она взялась. Далек от мысли, что это доход, тогда весь Ваш расчет теряет смысл, т.к. Вы используете в качесте базы налогообложения 650.000. Т.е. получается цена покупки ниже цены продажи. Проверьте пожалуйста еще раз.</div>

<div class='quotetop'>Цитата(Летнаб)</div><div class='quotemain'>Уважаемый GreyCat, вы видимо где-то ошиблись. Ели вы вычитаете расходы ($91,220) из 350.000 $., то это позволяет предположить, что в качестве дохода Вы принимаете эту цифру. Не совсем понимаю откуда она взялась. Далек от мысли, что это доход, тогда весь Ваш расчет теряет смысл, т.к. Вы используете в качесте базы налогообложения 650.000. Т.е. получается цена покупки ниже цены продажи. Проверьте пожалуйста еще раз.[/quote]
купили за 650.000 (отсюда все налоги), продали за 1.000.000 минус накладные расходы, по моему это очевидно...</div>

Понял, спасибо.
Продолжаем разговор. Ежели деньги взаймы % эдак под 20 (в условиях кризиса не грех!), то это еще 40.000+40.000=80.000долл., это дает нам (350.000 - 90.000-80.000=180.000долл.) в районе 18% и это без учета риска. Я там прогнозировал 15%?</div>

Не дает недвижимость никакой гринкарты, не смешите. Иначе все бы уже там были.

Ещё не забываем: 1. Расходы по покупке и продаже дома состоят из closing costs: налогов, страховок, комиссионных брокеру и так далее. Для покупателя они составляют в среднем 3%, а для продавца – 6-7% от цены дома и
2. Каждый разумный инвестор, покупая недвижимость в США, должен думать о вероятных прибылях при продаже этой недвижимости. Одним из ключевых моментов при этих расчетах является налог, который придется заплатить «дядюшке Сэму». Он может заметно изменить получившуюся цифру. Налоговая система США базируется на понятии «прироста богатства», а не просто заработанных денег. Это означает, что даже если вы ничего не заработали, все-равно, возможно, вы должны платить налоги. В среднем федеральный capital gain tax составляет 20%. К этому надо добавить налоги штатов, которые могут составить от 0 до 10 процентов.
Взято здесь http://crospac.ru/Tax%20Planning.htm (посмотрите на картинку)
Брокеру при покупке 650000х0,03=19500$
Брокеру при продаже 1000000х0,07=70000$
Федеральный налог (1000000-19500-70000-650000)Х0,2=52100$
Итого 350000-91220-19500-70000-52100=117180$/669500х100%=18% ЗА 2 ГОДА!!!!!
Пугачиха живет в России, в которой официальная инфляция при стоящем долларе 11,5% - за 2 года при капитализации - 24%
ИТОГО совокупный навар Пугачихи - 18-24=-6%
Доложу я вам - это офигенно прибыльная тема.</div>

http://en.wikipedia.org/wiki/Closing_costs
Это то что входит в Closing cost, заметь, львиная доля - это список того что можно и не брать, либо осуществить это самому затратив минимум. 6-7% это когда агент делает весь список работ, да и сам этот % варируется от стоимости недвижимости. 70.000 навара с одной квартиры, это слишком даже по американским меркам. Не говоря уже про дома за 20-30 млн...
Да, ты не забывай, что агента можно просто послать, и самому найти желаемую недвижимость, тогда все расходы ограничатся налогами, и какими-то мелкими бумажками (общей сложностью несколько сотен $). Да, и еще, эти % делятся между агентами покупателя и продавца, хотя формально их платит продавец.
Федеральный налог - это вообще из области бреда........ как я уже говорил, он на ура списывается на мелкие расходы, и то это по моему для месных, иностранцы же "платят" налоги по месту жительства (это 100%)
По итогам ну скинь еще 20.000 на сопутствующие расходы, ну будет $238К
Ровнять надо не на инфляцию (в нее не проинвестируешь) а на альтернативу, на сегодня это только банковский вклад 7.2% в российском банке и 1.2% в швейцарском.

ЗЫ не стоит забывать, что она жила в этой квартире, альтернатива снять нечно подобное обошлось бы ей около $10.000 в неделю, тоесть проведя 1 месяц в году в этой квартире экономит ей $40.000 в год на отпуске что можно смело вписывать в дебет. Неговоря уже о том, что она наверняка давала ключи дочке, и прочим друзьям и родственникам, финансово это может ничего и не приносило, но добавляло какие-то очки с другой стороны.</div>

<div class='quotetop'>Цитата(Летнаб)</div><div class='quotemain'>Понял, спасибо.
Продолжаем разговор. Ежели деньги взаймы % эдак под 20 (в условиях кризиса не грех!), то это еще 40.000+40.000=80.000долл., это дает нам (350.000 - 90.000-80.000=180.000долл.) в районе 18% и это без учета риска. Я там прогнозировал 15%?[/quote]
Вкладывать заемные деньги нельзя, прими это как аксиому. Покупать надо на то что остается после того как отложишь на черный день (как минимум на 6 месяцев такой же жизни как сейчас), на учебу детям, на текущие расходы и т.д. А вот то что осталось и надо инвестировать.</div>

GreyCat, надеюсь это был житейский совет? Иначе мне непонятно зачем тогда существуют инвестиционные банки. Так и представляю как, например, Лакшми Миттал откладывает на покупку Арселора
ЗЫ В моем расчете, кстати, надо было подставить не 80.000 долл. (% от 200.000 долл Маруси), а 130.000 долл (от 650.000, представленных в Вашем арасчете как стоимость покупки квартиры). Так что, рентабельность таких инвестиций уже приблизится к 13%.</div>

Пугачиха так сама ходила и искала. Хотелось бы посмотреть на эту картину. :yahoo:
У нас в альтернативе не 20-30 мультов, а всего 200 000$, как тут с процентом дело обстоит?

А если налоги надо платить по месту жительства, то это за деньги не считается?
Почитай на досуге главу 23 НК РФ. Ничем не меньше Штатов.
В РФ тоже нерезиденты платят налог с доходов физ. лица по месту жительства?
Опять же изучай налоговый кодекс РФ, 30% с них берут.</div></div>

<div class='quotetop'>Цитата(Videor)</div><div class='quotemain'>Пугачиха так сама ходила и искала. Хотелось бы посмотреть на эту картину. :yahoo:
У нас в альтернативе не 20-30 мультов, а всего 200 000$, как тут с процентом дело обстоит?

А если налоги надо платить по месту жительства, то это за деньги не считается?
Почитай на досуге главу 23 НК РФ. Ничем не меньше Штатов.
В РФ тоже нерезиденты платят налог с доходов физ. лица по месту жительства?
Опять же изучай налоговый кодекс РФ, 30% с них берут.[/quote]
такого плана недвижимость покупают на этапе строительства без посредников, сведя расходы на агента к 0.

Такого плана законы и кодексы я думаю что знаю лучше тебя. Здесь присутствует один очень важный ньюанс, у америки нет договора с россией, поэтому ДеФакто твои доходы даже если захотят, проверить не смогут, слишком канительно....

ЗЫ Обсуждение тут чисто гипотетическое, я думаю мы все понимаем что 200.000 это слишком мелкая сумма что бы говорить о каких либо инвестициях. тем более с последующей сдачей жилья, что делает эту идею совершенно не реальной по целому ряду причин, и налоги в них играют самую последнюю роль.</div>

<div class='quotetop'>Цитата(Летнаб)</div><div class='quotemain'>GreyCat, надеюсь это был житейский совет? Иначе мне непонятно зачем тогда существуют инвестиционные банки. Так и представляю как, например, Лакшми Миттал откладывает на покупку Арселора
ЗЫ В моем расчете, кстати, надо было подставить не 80.000 долл. (% от 200.000 долл Маруси), а 130.000 долл (от 650.000, представленных в Вашем арасчете как стоимость покупки квартиры). Так что, рентабельность таких инвестиций уже приблизится к 13%.[/quote]
это не житейский совет, а что нинаесть реальный. Ты себя не Миитала не ровняй, он берет деньги под развитие бизнеса, а ты под спекуляцию....
Ты думаешь ты один такой умный, тогда набери в гугле "причины кризиса в США" и сделай акцент именно на недвижимость, это многое тебе прояснит.</div>

Но речь шла о готовой недвижимости, которая обесценилась из-за кризиса.

То есть от налога можно уклониться, но это означает извлечение незаконного дохода.
Я в курсе, но криминальные схемы мы не рассматривали.
И Пугачихе, раз уж про неё в газете пропечатали, заплатить всё же придется.

Совершенно точно, о чем я и говорил с самого начала.
Нет там такой "темы", как приобретение квартиры в целях озолотиться, как в России.
Квартиру можно купить только под себя на лишние деньги (не кредитные) под "типа дачу".
И такая система там существует не случайно, это важно понять. Она ограничивает возможности спекуляции на рынке жилой недвижимости, тем самой делая её доступной и исключает надувание мыльных пузырей.
(хотя, как показала последняя практика не во всех случаях)
У нас в России этого нет, в результате имеем, что имеем. А скоро будет совсем хорошо.</div></div></div>