Да простят меня форумчане за обилие строительной тематики! :twisted: Иногда попадаются материалы, которые вы не прочитаете в прессе и которые не настолько специфичны, чтобы быть непонятными. Кроме того, частенько опыт отдельной отрасли хорошо иллюстрирует устройство нашего постсоветского общества в целом. Ниже описывается столичный опыт, который очень-очень похож на наш, СМОЛЕНСКИЙ и отличается только порядком сумм. Я не хочу выводить кого-то "на чистую воду", просто хочу, чтобы вы оценили последствия совка. Без сомнения -- это сициальный вирус. Альтернативный уклад общества, когда все принимают сложившиеся условия и непостижимым образом умудряются выживать и ещё продавать продукт своего труда. Ещё немного, и я приму точку зрения AN объяснять всё наличием нефтепромысла. Ведь что-то же должно компенсировать тотальную неэффективность?
<span style='font-size:30pt;line-height:100%'>Москва не сразу строится</span> Аквапарк рухнул, козырек в метро упал, манеж сгорел, все с интересом ждут — чем еще порадуют? Пройдемся вкратце по механизмам принятия строительных решений. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Инвестор</span> Допустим некий олигарх или группа банковских товарищей стяжали некую сумму денег и решают вложить ее в строительство в Москве. Под это дело создается ООО, подбирается генеральный директор (чуть старше тридцати, вид и повадки европейские, считает себя жутко опытным). Это честный путь, то есть люди строят за свои деньги. Часто встречается и такой вариант — крутой западный банк дает гарантию, под неё наш сбер дает кредитную линию, причем условием банковской гарантии является привлечение подрядчика из страны-гаранта. Тут всё вообще на чистых договоренностях, в деле большие бабки и большие дядьки, деньги делаются непосредственно из денег (в этом случае директор ООО — женщина, симпатичная, жадная и глупая). Короче инвестор родился — можно начинать крестный путь от кидалова к попадалову. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Инвестиционный контракт</span> Участки в Москве, которые продают господа власти под точечную застройку, обладают одним из следующих качеств: — Находятся в природном комплексе — В упор примыкают к дому, населенному бандитами и депутатами — Под ними проходят городские коммуникации всего на свете — Находятся на проектируемых городских магистралях и развязках. Абсолютно чистых участков не бывает. Как проводятся инвестиционные конкурсы это тема отдельная, но вот, наконец, в очередной раз бабло побеждает зло и счастливый инвестор за сколько-то миллионов у.е. получает право доказывать властям, что на том что они ему продали можно что-то построить. Обычный инвестиционный контракт предусматривает, что инвестор должен построить объект в течение 2-3 лет, в противном случае он теряет права на участок. То есть начинается исконный московский лохотрон: после получения денег за паленый участок, у московских властей простая задача — доказать что он паленый, не дать лоху-инвестору что-нибудь построить и участок можно продавать следующему лоху. У инвестора естественно задача обратная. Матч начинается. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Порядок проектирования</span> Согласно N378-РМ определено три основных этапа, на каждом из которых Инвестор вместе с проектировщиками по кругу обходит одни и те же инстанции, в которых согласовывает в основном жутко важные вещи: — Кузьмин должен кивнуть — Количество машиномест — Размер участка под компенсационное озеленение и все вопросы с эти связанные. — Цвет фасада Для ЦАО все перечисленное блекнет рядом с проблемами ландшафтно-визуального анализа, определения бассейна видимости, голубыми линиями и организацией связи с историческим контекстом застройки. На самом деле этих кругов не три, а гораздо больше, но об этом дальше. В прилагаемой табличке (в конце статьи) приведены основные затраты проектного и предпроектного периода для простого объекта площадью 20000 кв.м. (не в ЦАО!). Стоимость в долларах включает: официальная часть + НДС + заносы + откаты + отстежки. Естественно в зависимости от мощи административного ресурса у заказчика и особенностей объекта цифры могут варьироваться, но порядок стоимости примерно такой. Табличка включает только основные вехи согласовательного процесса, каждая из них является результатом многотрудной деятельности множества энергичных дяденек и тетенек, оклады которых в табличке не учтены. Для уникальных объектов типа аквапарка это соотношение сильно перекашивается в сторону архитекторов и согласователей в пропорциях, о которых в приличном обществе не говорят, а среди приличных людей не догадываются. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Выбор проектировщика</span> Всякий заказчик знает, что количество бабла, подлежащего заносу в инстанции, существенно зависит от личности заносящего. Поскольку существующий порядок писался архитектурными начальниками под себя, основной упор в согласованиях приходится именно на архитектурные разделы, соответственно и выбирать приходится в первую очередь архитектора. Архитекторы в основном делятся на три категории: 1 категория. Тот кто никогда не перепутает понятия "откатить" и "отстегнуть". Опытный, влиятельный. Всегда в курсе перемещений в доме на Триумфальной, соответственно архитектурные решения подгоняет под вкусы той группировки, которая в настоящий момент имеет максимальный вес в градсовете и ЭКОСе. Больше всего боится обвинений в демпинге со стороны других членов клуба, поэтому цену ломит конкретную. 2 категория. Тот, кто никогда не перепутает макрос ЛИСПа с ГДИ-скриптом. Креативен, вид имеет безумный, у него всегда кем нибудь ущемлено авторское право. Работает обычно под прикрытием кого-нибудь из первой категории. 3 категория. Вымирающее племя чудаков, которые проектируют дома в форме дома! Обычно привлекаются конструкторами на стадии "РД" для приведения креативностей в соответствие со СНиПом и законом всемирного тяготения. Для заказчика интереса не представляют. Оптимальным выбором можно считать архитектора второй категории под прикрытием кого-нибудь из первой. Вторая категория достаточно спокойно относится к необходимости внесения идиотских правок по замечаниям инстанций. (Им техника позволяет). <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Предпроектная подготовка</span> Она же регламентный буклет, она же первый регламент, она же основание для разработки ИРД. Теоретически на данном этапе градостроители должны сверяться с генеральным планом развития и говорить: "здесь должен стоять жилой дом примерно вот такой высоты вот такой ширины, иди и больше не греши". А вот фиг! На данном этапе заказчик должен представить предпроектные проработки, в которых есть генплан и баланс территории, колористические решения, технико-экономические показатели, 3D визуализация, расчет инсоляции, транспортная схема, экологическая экспертиза и черт знает что еще. При этом будучи скреплен печатью УПСП, регламентный буклет становится законом, любое уточнение или отступление при проектировании - заход по новой на весь круг. То есть, для тех кто не понял - до начала оформления исходно-разрешительной документации, когда еще не известно что можно строить и на каких условиях, без проектных проработок и расчетов, заказчик должен утвердить себе на погибель окончательные ТЭПы и геометрию здания!!! (Чувствуете дискомфорт в области заднего прохода? Это не гемморой - The matrix has you!) Хотя это нигде и не прописано, на этой стадии согласующие товарищи из НИиПИ ГП мягко советуют принести согласование Москомприроды и ГИБДД. ГИБДД требует машиноместо на 15 кв.м. площади здания (не надо меня тыкать в СНиП и МГСН - читал). Учитывая, что машиноместо с разъездами занимает 30 кв.м. легко посчитать что остается от здания при выполнении данного требования. Парковка остается и еще место для венткамеры дымоудаления. Угадайте с одной ноты как это преодолевается? Москомприрода -- это не песня. Это эпос. Вся строительная Москва знает четырех дам, чье благосклонное внимание стоит пожалуй дороже чем... ну я не знаю что. Проходится это все ужасно долго, хотя известен сорт зелени более всего любимый нашими озеленителями, да и цены стабильны: штука сверху за дерево по закону, две штуки за дерево без закона. Ну вот, когда робким товарищам из НИиПИ ГП предьявлены бумажки от ГИБДД и МКП, когда Кузьмин кивнул, когда получены всякие мелкие штампульки от местных органов, когда изготовлен фальшивый номер газеты с якобы извещением жильцов и получена справка от управы, когда у архитектора на морде укоренилось выражение попранного аторского права - вперед, в УПСП. Нужный человек в УПСП должен быть хорошо заряжен, иначе в выписке из протокола регламентной комиссии может оказаться что угодно. Есть штамп? Гуд! Вы вышли на следующий уровень. Можно приступать к оформлению ИРД. ИРД. Теоретически ИРД продается вместе с инвестиционным контрактом, однако чтобы отбить вложенные бабки, инвестору приходится переоформлять его заново. По закону весь пакет готовится Москомархитектурой за полгода. Учитывая законную продолжительность последующих согласований срок инвестиционного контракта истечет не доходя до экспертизы. Стал быть заказчик нанимает шустрых ребяток - и погнали. Проще всего с местными органами (префектура, АПО, РУ). С ними заказчик очень крепко начинает дружить на стадии приобретения участка, на стадии "П" они уже почти родственники. Самая гнусь на этой стадии начинается в любимом доме на Триумфальной. Никто не помнит никакой стадии "ПП", кивков Кузьмина и т.д., приходится для лечения склероза призывать лучшего друга советских архитекторов - Беню Франклина. Довольно дорого стоит откупиться от сооружения ГО и ЧС там, где оно однозначно полагается -- порядка 20000 американских. Прикольная вещь -- справка об инженерном обеспечении объекта. Заказчик должен получить ТУ на подключения еще до проектирования объекта. Конечно, можно не получать, на это собственно поставлен отдел ИОО в ГлавАПУ, но тогда можно получить подключение от сетей вводимых через 10лет, обременение в виде поворота северных рек или тому подобную хрень. В принципе ИРД -- это самый легкий уровень в нашей игре, основная задача -- следить чтобы ваши бумаги не теряли. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Проект</span> То что на предыдущих уровнях давалось легко и просто (ха!) теперь идет с большим скрипом. Это и понятно -- на этой стадии подпись означает некоторую ответственность. Ответственность на себя брать страшно. Поэтому надо страх лечить деньгами. Деньги брать страшно. Поэтому надо дать большие деньги. Процедура дачи больших денег сложна. При ГлавАПУ, НИиПИ ГП и им подобных существует институт внештатных консультантов. Это облезлого вида дедушки, которые с виноватым видом (но без очереди) шныряют в кабинеты, носят какие-то бумажки, вообще непонятно чем занимаются. Это самые в нашем дохлом деле нужные люди. Выход на этих нужных людей осуществляется через других нужных людей. Откуда в Москве такие пробки? Это нужные люди ездят охмурять друг друга. Только обыватель далекий от проблем зодчества и сохранения исторического наследия может предполагать, что чиновники берут взятки. Никогда! Они им достаются, но это причуды московского климата. Здесь весьма полезен архитектор первой категории (см. выше). Заказчик тоже не скучает. На нем пожарники, СЭС, районные власти, ОПС МГГТ, ГИБДД и любимая Москомприрода. Почему-то с взятками принято связывать именно СЭС и пожарников. Должен заступиться! Это милейшие люди! Глубины их карманов давно измерены и найдены адекватными! Тот у кого хватило терпения дочитать до этого места может спросить, а что конструкции не согласовываются? Не-а. Пока. Мы приближаемся к самому главному. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Экспертиза</span> Нормальному заказчику для того чтобы начать строительство заключение экспертизы не нужно. Нужен номер дела. Для этого должны быть правильно подобраны все тома и прочие бумажки (в том числе с портретом лучшего друга советских экспертов Бени Франклина), должен быть правильно и вдумчиво составлен перечень всех ранее полученных согласований, шея должна вымыта, в общем в сдающем на экспертизу должно быть прекрасно все! Сдавши документы в экспертизу, проектировщик никуда из нее не уходит, а в течение двух месяцев живет там в коридорчике, кормит тамошних девочек шоколадками, интересуется здоровьем их внуков и всяко споспешествует продвижению проекта из комнаты в комнату. Да, насчет конструкций. В экспертизе в одной из множества комнат есть эксперты-конструкторы. Для уникальных объектов умный заказчик всегда предварительно получает заключения НИИОСП; ЦНИИСК или НИИЖБ после чего экспертиза почтительно умолкает. Для соответственных объектов без этих заключений экспертизу вообще пройти невозможно -- при виде чего-нибудь сложнее собачьей будки дедушки впадают в панику и уходят на больничный, поэтому умный проектировщик сначала покажет заключение ЦНИИСКа, потом портреты лучшего друга советских конструкторов Бени Франклина, а уже потом, издали, проект. Собственно после получения номера дела можно идти в ИГАСН, там начинается следующая игра, не менее сложная и увлекательная, но это совсем другая история. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>Рабочая документация</span> Архитектурные бюро не берутся за рабочку по следующим причинам. — Деньги. Заказчик как правило к стадии РД приходит с начисто опустошенной графой "проектирование" в бюджете, поэтому жмется до полной бессмысленности. — Штат. Конструкторов так здорово вывели за последние годы, что набрать команду способную поднять сложный объект просто невозможно. Для частной фирмы, которая берется за проект начиная с "ПП" - это роскошь непозволительная. Стал быть субподряд. Тут уже заказчик с пустым бюджетом подает голос: эт с какой стати архитекторы еще и на рабочке будут наваривать? И быстренько втюхивает РД Генподрядчику, а у себя в бюджете протаскивает рабочку уже по статье генподряд. В таких действиях есть и другая сермяга — всякий знает, что любимая песня строителей — "не-можем-бить-сваи-нет-чертежей-кровли", поэтому засунуть РД к ним в контракт — это оптимальное решение. Как подрядчики гнут бедных конструкторов — это в общем то их дело, хотелось бы только отметить, что направление этого гнутья — в основном касается сроков, а не удешевления, как принято считать. Главная беда здесь в том, что чертежи выхватываются из рук не дожидаясь нормального их выпуска, фундаменты льют, не дожидаясь завершения проектирования каркаса. По инженерным системам генподрядчик повторяет тот же фокус — отдает рабочее проектирование поставщикам систем. Причем на проектирование времени дается в два раза меньше чем на переговоры по условиям контрактов. Собственно последние чертежи РД появляются уже сразу со штампом "исполнительный", многие узлы и детали даются просто авторским надзором, так и не попадая в проект. Это общая практика, благодаря которой товарищи из ИГАСН и ОАТИ очень любят свою работу. <span style='font-size:25pt;line-height:100%'>ИТОГО</span> Спрашивается, для чего я нагородил все вышенагороженное? Для того чтобы проиллюстрировать следующие основные признаки порядка согласования и контроля за проектированием в г. Москве: — Многократный повторный заход в одни и те же инстанции. Такой порядок снимает ответственность с согласующих господ -- на первых шагах в общем то и предмет согласования не ясен, да и приписки типа "без права производства работ" тоже ответственность снимают. На последних этапах согласования уже собраны подписи стольких инстанций и ответственных лиц, что ответственность опять таки размывается. — Огромный удельный вес согласований вещей, носящих чисто вкусовой характер "нра - не нра". Тоже понятно, если нет четко прописанной нормы -- дерево срубил -- два посади, тут можно смело выкатывать заведомо невыполнимые обременения, которые гасятся известным способом в особо крупных размерах. — Неадекватное внимание к наличию и составу явно второстепенных разделов, которые разрабатываются чисто откатными организациями. — Вывод за круг согласований тех разделов, которые доказуемы численными методами (конструктив например)- тоже понятно, архитектурным начальникам там подхарчиться негде. — Абсолютная безответственность властей за нормативную чистоту проданных за большие деньги площадок. <img src='http://zhurnal.lib.ru/img/c/chelowek_b_g/mnss/mnss.gif' border='0' alt='user posted image'>
Отлично, действительно - дебильство высшей степени..., и врядли, что-нибудь измениться. Будем ждать следующей революции... Хорошо бы в виде сносок сделать расшифровки абревиатур.
Belikov, а как обстоят дела в этом направлении у нас в Смоленске? С какими дополнительными затратами придется столкнуться человечку, который решил, например, построить себе небольшой домик - коттеджик?
Роман, в Смоленске всё тоже самое, только масштаб поменьше. Если ты решил строить коттедж легально (а с нелегальным будут проблемы при подключении, продаже, и т.п.), то все перечисленные инстанции придётся пройти неоднократно. Разве что без НИИЖелезобетона можно обойтись. Причём формулировка "небольшой домик - коттеджик" не убавит проблем; все понимают, что если кто-то строит коттедж, значит бюджет у него наверняка позволит отстегнуть на решение проблем. А проблемы будут гарантированно. Попробуй для начала взять участок земли под строительство. Дальше можно и не расписывать ничего. С невероятными усилиями нужно втюхать порядка $10000 за кусок земли соток в 30 или за 6-10 соток в центре. Причём, нужных людей ещё поискать придётся и услуги им оплатить отдельно. Далее прямо по описанному: либо построишься за 2-3 года, либо участок отберут для очередной продажи. Задача Администрации не дать тебе построится, а твоя задача обратная. И вперёд. Поэтому самый простой вариант, который используют в Смоленске в 9 из 10 случаях, это покупка старого дома или дачи и постройка на его месте нового дома. Понятно, что такое строительство тоже незаконно (на крайняк оформляют перепланировку), но в этом случае количество засылаемых взяток минимально. До поры до времени, конечно.
Re[2]: Москва не сразу строится А в других странах подобная тенденция не проявляется? А что такое "откат"? )
В принципе мне не видно в этой схеме ничего ужасного. В конце концов все эти заморочки (включая реальную разработку проекта, заметим, а это все-таки не взятка - она правда необходима) вылетят всего в 70 баксов за квадратный метр - обычный дизайн жилого помещения (т.е. разработка проекта евроремонта) стоит 200-300 баксов за квадрат. Конечно это розница, а там 20000 квадратов, но все равно. В конце концов дом в 20000 метров даже не в ЦАО уйдет по $1500 за метр панель или $2000 монолит (а судя по описанию процесса это и есть монолит), и принесет сорок лимонов выручки. Чего они жмутся на 3.5% за подготовительный этап?
Возвращаясь к Смоленску: а скока стоит земля в центре города? Почему у большинства коттеджей такие маленькие участки? От дороговизны или какие-то другие причины?
anovikov, а ты попробуй узнать по официальным каналам. Говорят, что "участков под строительство в черте города Смоленска нет". И хоть ты тресни. Подобные вопросы решаются только лично с г-ном Х. Да ладно дом, ларёк поставить в новом месте аналогично сложно. Цена вопроса, как кто-то давеча прошептал, в районе 50000 у.е., поэтому на ларёк проще забить. Что и делают.
А можно прикинуть. Дано: строим дом за пределами ЦАО, 20000 кв.м. Монолит, разойдётся по $2000 за метр. Сразу можно сказать, что само строительство согласно всем требованиям обойдётся в 800 за метр. Значит, сметная себестоимость составит $16 млн. Участок земли обойдётся в $2,5 млн минимум. Значит кредит нужно брать $20 млн. Построим быстро за 1 год, поэтому кредит обойдётся в 15%, то есть $3 млн. Подготовительный этап + проект обойдётся в ~1,5 млн. Строительсто сетей и подключение к ним выжрет ещё миллион. Сдачу объекта вообще принимать во внимание не будем. За то прибавим несметные расходы (взятки в процессе строительства, рост цен на стройматериалы, вырубка деревьев по $2000 за тушку и т.п.) в $2 млн -- имхо, по божески. Итак, построили. 10% жилья сразу забирает правительство Москвы. Продаём оставшиеся 18 тыс. кв.м. по $2000, получаем выручку в 36 млн. Расплачиваемся: - $23 млн. за кредит; - $1 за сети; - $2 несметные расходы (звучит-то как!) --------------------------------------------------- Прибыль = $10 млн. А теперь вычтем отсюда налоги -- раз. Зарплату ключевым сотрудникам в течение года -- два. И останется максимум 5 млн. прибыли. Это если за год все успеют уложиться. Если не успеют, то ещё минус 3 млн за кредит и ещё годовые зарплаты. Останется вшивый лимон за 2 года. То бишь 500 тыс / год. А столько управляющий среднего звена в штатах имеет при несоизмеримо меньшем количестве проблем.
Инфляцию считать не надо. Квартиры-то по мере постройки тоже дорожают. Причем я полагаю что в среднем быстрее чем инфляция. Сейчас конечно это уже спорный вопрос, после полугодового стояния цен... Но сейчас наверное новых проектов уже не затевают, на рынке-то затоваривание полное.
И потом, кредит под 15% на такую сумму - это перебор, брать они будут в буржуйском банке или российском под буржуйскую гарантию, 10-11%
Саш, это иллюзия. Проекты новые затевались и будут затеваться, сегодня спрос удовлетворён больше всего в Москве, аж на 20%! В Смоленске спрос на жильё удовлетворяется на ~12-13%. Просто цены за гранью разумного делают не позволяют всем желающим купить квартиру. Предложи завтра кредит в 3% на 20 лет и этот спрос вылезет наружу так, что жильё в цене подскочит втрое.
Дык, какое тут новое строительство, если цены стоят на месте полгода. Спрос - так спрос это и есть платежеспособный спрос. Те кто хотят, но не могут себе позволить - не считаются по определению. Кредиты - так ставка кредита меньше инфляции, чего они хотят? Кредитов дешевле чем сейчас не может быть, потому что они уже и в нынешнем виде убыточны, и ставки держатся на таком уровне только потому, что формируют их представительства западных банков типа Раффайзена, которые могут брать деньги с рынков, на которых ставки меньше. Чисто российским банкам эти кредиты вообще нафиг не нужны, т.к. ставка 11%, бакс упал на 3%, и инфляция 11% - и зачем такой кредит давать, который обесценивается?
