Как грамотно принять квартиру в новостройке?

Хочется обсудить отношения с застройщиком. Как добиться от них максимального исправления косяков?

Ситуация следующая.
Полтора года назад купил квартиру по договору долевого участия. Сейчас дом сдаётся, вот-вот надо будет принимать квартиру.
В квартире найден серьёзный косяк - стяжка просто разваливается под ногами. И есть подозрение, что переделать её нормально застройщики не захотят/смогут. Интересует, что я в этой ситуации могу сделать.

Дабы не было лишних вопросов, постараюсь сразу описать всё максимально подробно. Извиняюсь, если получится многабукаф

Застройщик - Управление Гражданского Строительства (далее - УГС).
Дом - кирпичная десятиэтажка, Колхозный пер. 19а.
Квартира - двушка, индивидуальное отопление.

В договоре про стяжку написано следующее:
<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Предмет соглашения:

1. Упомянутая в п.1.2. Договора квартира передается Дольщику без отделочных работ с выполнением следующих общестроительных и специальных монтажных работ:
...
- Устройство промежуточного элемента пола - бетонного подстилающего слоя под покрытия других типов;[/quote]

По факту:
- стяжка вся покрыта трещинами, трещины есть в обеих комнатах, в коридоре, на кухне;
- там, где трещины образуют замкнутый контур, стяжка откровенно разделяется на куски, которые можно пошевелить, наступая на край;
- при ходьбе стяжка хрустит под ногами;
- легко царапается ключом;
- неровность поверхности, бугры и впадины - это уже мелочь.
Фото трещин в стяжке: в спальне, в зале, в коридоре, на кухне.

На форуме Города Мастеров про стяжки с такими симптомами говорят, что их проще выломать и вынести на свалку, чем пытаться укрепить и использовать. Типа если не залить нормальную стяжку, в будущем обеспечены постоянные проблемы с полами, поломанная плитка и т.д.

СНиП 3.04.01-87 тоже говорят: "Такой хоккей нам не нужен!" (с)
<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>4.43. Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в табл. 25.
...
Поверхность покрытия не должна иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок.[/quote]

Вопрос к юристам:
Я правильно понимаю, что слова в договоре "промежуточного элемента пола", "под покрытия других типов" не являются отмазкой и стяжка должна соответствовать нормам?

И вопрос главный - чего я могу добиться от УГС? И каким образом?

Я так понимаю, возможны варианты:
1. Они отказываются исправлять стяжку.
Тогда я заказываю экспертизу, переделываю всё за свой счёт, собираю чеки, подаю в суд. Т.е. куча затрат (деньги, возможно, получится вернуть по суду, но это же потом) и плюс судебный геморрой не на один год.

2. Они говорят, что всё исправят.
Это, возможно, ещё хуже. Сомневаюсь, что они будут снимать старую стяжку. А что будет, если лить поверх этой, думаю, говорить не надо.
Могу ли я при таком раскладе выдвигать какие-нибудь требования (с точки зрения закона), типа обязательного демонтажа старой стяжки? Если да, как это оформляется?
И, если я не приму стяжку после переделки - как долго такое может продолжаться?

Буду рад выслушать советы по теме.
Интересует мнение юристов и реальный опыт подобных ситуаций (если есть у кого).
Особенно хотелось бы увидеть комментарий SERGIO </div></div>

По технической терминологии лучше Беликов подскажет.
А так первым делом необходимо письменное требование устранить недоделки, расписать все что требуется, второй экземпляр с росписью о получении оставить себе. Указать конкретный срок в течении которого должны дать ответ. В случает отказа обратиться в суд, провести экспертизу которая установит стоимость такой переделки + взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.
А предварительные переговоры были по этому поводу?

SERGIO, спасибо за ответ.

Да с технической стороной как раз всё ясно вроде бы.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>А так первым делом необходимо письменное требование устранить недоделки, расписать все что требуется, второй экземпляр с росписью о получении оставить себе.[/quote]
Т.е. я могу требовать не абстрактное "привести стяжку в соответствие со СНиП", а конкретно перечислить, что, как я считаю, должно быть сделано?
В духе:
- демонтировать старую стяжку;
- залить новую, соответствующую СНиП.

А можно ли затребовать такой вариат:
- демонтировать старую;
- работ по монтажу новой не проводить, а только предоставить мне материалы в необходимом объёме (там по идее 2 пункта: цементно-песочная смесь и трубы отопления, которые располагаются в стяжке).
Просто есть подозрение, что они опять всё сделают через известное место (если вообще согласятся переделывать, конечно), лучше уж своими силами, чтоб была возможность проконтролировать технологию.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>А предварительные переговоры были по этому поводу?[/quote]
Нет, это я заранее готовлюсь, чтобы знать, что делать при том или ином раскладе.
Теоретически, конечно, ещё возможен вариант, что они всё переделают по одному моему заявлению (я знаю, например, что мелкие недоделки даже по устным заявлениям устраняют). Причём на этот раз сделают хорошо и правильно, но что-то мне в такой расклад слабо верится, готовлюсь к худшему.

Кстати, ещё один момент осветить забыл - для интереса зашёл в несколько других квартир - со стяжкой та же фигня. Похоже, так во всём доме. Интересно, примет у них кто-нибудь стяжку в таком виде.</div></div></div>

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Т.е. я могу требовать не абстрактное "привести стяжку в соответствие со СНиП", а конкретно перечислить, что, как я считаю, должно быть сделано?
В духе:
- демонтировать старую стяжку;
- залить новую, соответствующую СНиП.

А можно ли затребовать такой вариат:
- демонтировать старую;
- работ по монтажу новой не проводить, а только предоставить мне материалы в необходимом объёме (там по идее 2 пункта: цементно-песочная смесь и трубы отопления, которые располагаются в стяжке).
Просто есть подозрение, что они опять всё сделают через известное место (если вообще согласятся переделывать, конечно), лучше уж своими силами, чтоб была возможность проконтролировать технологию.[/quote]
если в договоре не прописано, что все косяки устраняют только они, то на твой выбор )</div>

Ясно, спасибо, с этим вариантом вроде разобрался.

А по поводу возможного суда. Т.е. ситуации:
<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Указать конкретный срок в течении которого должны дать ответ. В случает отказа обратиться в суд, провести экспертизу которая установит стоимость такой переделки + взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.[/quote]
Дело заведомо выигрышное или могут быть нюансы?</div></div>

DenisK, при наличии заключения экспертизы как правило да

А ещё момент.
Акт приёма-передачи мной не подписывается до исправления всех косяков?
Т.е. если, допустим, стяжку мне переделывают всё же они, акт не подписывать до полного высыхания стяжки (а высыхание стяжки - 28 дней минимум)?

И на тему:
<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>если в договоре не прописано, что все косяки устраняют только они, то на твой выбор[/quote]
А, может, тогда и вариант с денежной компенсацией вместо материалов возможен? Получится отказ от стяжки (с возмещением её стоимости) постфактум. Т.е. требования:
- демонтировать существующую стяжку (на основании того, что она не соответствует СНиП);
- вообще не устраивать положенную по проекту стяжку, а возместить мне её стоимость.

Понимаю, что это уже наглость с моей стороны. Вряд ли пойду этим путём, даже если теоретически возможно, но любопытно </div>

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Акт приёма-передачи мной не подписывается до исправления всех косяков?
Т.е. если, допустим, стяжку мне переделывают всё же они, акт не подписывать до полного высыхания стяжки (а высыхание стяжки - 28 дней минимум)?[/quote]
да
<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>А, может, тогда и вариант с денежной компенсацией вместо материалов возможен? Получится отказ от стяжки (с возмещением её стоимости) постфактум. Т.е. требования:
- демонтировать существующую стяжку (на основании того, что она не соответствует СНиП);
- вообще не устраивать положенную по проекту стяжку, а возместить мне её стоимость.[/quote]
по закону о защите прав потребителей возможно, если договором иное не установлено)</div></div>

Ясно, спасибо большое, в голове наконец сформировалась целостная картина.

DenisK, не забудь по факту отписаться

Угу.</div>

Вообще-то есть снипы на состав и качество стяжки, штукатурки, кладки..организовываешь за свой счет экспертизу и с заключением экспертизы сначало к застройщику, если к консенсусу не придете, значит в суд...

Как всё вовремя.
Звонили из УГС, сказали: "Дом введён в эксплуатацию, приезжайте принимать квартиру".

После обеда надеюсь туда попасть.
Ещё раз всё осмотрю и проведу предварительные переговоры, а тогда уже на следующей неделе буду всё делать по форме.

SERGIO, а ты халтурами, случайно, не занимаешься?
Я так подумал - лучше перестраховаться и доверить оформление требований по поводу переделки стяжки профессионалу. Возьмёшься?

Я в пятницу был на стройке.
Там прораб от всего открещивается: осматривайте, отмечайте себе недоделки и идите в офис УГС.
Так что предварительные переговоры провести не получилось. Только осмотрел всё ещё раз. Нашёл несколько недочётов помимо стяжки, но там по мелочам.

Завтра думаю съездить в УГС просто поговорить, а потом уже оформить и отвезти им требования.
Плюс хочу посмотреть проект - что там со стяжкой вообще должно быть.
От этого будут зависеть требования - устройство новой стяжки их силами (если в проекте всё красиво) или только демонтаж и какая-то компенсация (если, например, тепло-звуко-изоляции нет даже в проекте, лучше я её за свой счёт положу).

DenisK, см. личку )

пропустил итересную темочку ;-) Жаль, ну да ничего. Сереж - экспертиза не обязательна, если в "договоре не указано иного" и можно по договору привлечь другую контору для исправления допущенных недостаков (ВСЕХ что указаны при отказе от приемки, что бы не могли в одностороннем порядке акт подписать), к чему делать экспертизу. понимаю желание подстраховаться но по мелочи особо никто вязаться не захочет или ценник выставит. Вообще симптомы по стяжке более характерные не для УГСа, а другого невежественного ;-) застройщика. Ибо не бетонная она как в договоре прописана, а на извести наверняка исполнена. Выход один - снимать старую и делать новуя, да еже про изоляцию не забыть, так как старая однозначно в негодность пришла не забудте не просто устройство стяжки но и изоляционные работы их иногда по смете в отдельные выделяют и согласно сметы к проекту будет учтена отдельно стяжка отдельно изоляция, ну это так для запутывания может быть сделано.

Ещё не поздно

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Сереж - экспертиза не обязательна[/quote]
Я ни разу не "Сереж" , но позволю заметить, что SERGIO и не предлагал сразу делать экспертизу. Я из его постов понял, что экспертиза обязательно нужна для суда, а если застройщик сразу соглашается с требованиями дольщика, т.е. к суду дело не идёт, экспертиза и не нужна.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>если в "договоре не указано иного" и можно по договору привлечь другую контору для исправления допущенных недостаков (ВСЕХ что указаны при отказе от приемки, что бы не могли в одностороннем порядке акт подписать)[/quote]
Т.е. по закону можно оформить отказ от приёмки, нанять другую контору для устранения недостатков, а УГС только выставить счёт?

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Вообще симптомы по стяжке более характерные не для УГСа, а другого невежественного ;-) застройщика. Ибо не бетонная она как в договоре прописана, а на извести наверняка исполнена.[/quote]
Я в пятницу ещё видео снял (хождение по стяжке и царапание её ключом). Если кому интересно, могу выложить.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Выход один - снимать старую и делать новуя, да еже про изоляцию не забыть, так как старая однозначно в негодность пришла не забудте не просто устройство стяжки но и изоляционные работы их иногда по смете в отдельные выделяют и согласно сметы к проекту будет учтена отдельно стяжка отдельно изоляция, ну это так для запутывания может быть сделано.[/quote]
Ага, спасибо, я об этом уже думал.
Плюс в стяжке ещё трубы отопления лежат (от котла на кухне ко всем радиаторам). Тоже наверняка заново прокладывать придётся (во всяком случае я не представляю, как можно демонтировать стяжку без повреждения этих труб).</div></div></div></div></div>

Сосед будущий! хэлоу!
у нас - 4 подъезд. Те же симптомы.
Стяжку пробовали исправить - такое чуть ровнее стало и всё.
вобщем я махнул рукой.
застелил полы доской из массива сосны на лаги. 2 сезона отлежали теперь буду циклевать и лакировать.
а под плитку все равно делают новый слой стяжки.
кстати вам тоже навяжут управляющую компанию - директор мудила редкостный. мы щас с ним судимся.
а завтра вообше инициирую проверку его конторы одной из структур ибо он не допускает жильцов к общим счетчикам в подвале.


Вобщем велкам. Пиши в личку и аську если что.

Будем знакомы!
Я, кстати, помню - обратил внимание, когда ты в какой-то теме написал, что в 19а живёшь.
Там ещё winzard наш дом клоповником обозвал.
Вот сделаю ремонт, заселюсь, надо будет встретиться и продумать мстю роботу.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>у нас - 4 подъезд. Те же симптомы.[/quote]
У меня - 3.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Стяжку пробовали исправить - такое чуть ровнее стало и всё.
вобщем я махнул рукой.[/quote]
Я пока настроен бодаться, а там будем посмотреть, как пойдёт.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>кстати вам тоже навяжут управляющую компанию - директор мудила редкостный. мы щас с ним судимся.
а завтра вообше инициирую проверку его конторы одной из структур ибо он не допускает жильцов к общим счетчикам в подвале.[/quote]
Я про него уже наслышан.
Товарищ в 5-ом подъезде (или какой он по номеру - рядом с аркой, по идее 5-ый должен быть) живёт тоже рассказывал, что конфликтовал с этим директором.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>Вобщем велкам. Пиши в личку и аську если что.[/quote]
Угу, ты тоже </div></div></div></div></div>

я и живу рядом с аркой(почему то щас считаю 4 ым), а место дома мне наоборот нравится-
не пригородная где дома строят чтоб в окна без бинокля смотреть.
реадовка просто реадом
маякни как заезжать будешь - пообщаемся </div>

Просто слева ещё один подъезд лепить собираются.
В итоге возле арки получится 5-ым (если нумеровать слева), пока же да - 4-ый.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>а место дома мне наоборот нравится-
не пригородная где дома строят чтоб в окна без бинокля смотреть.
реадовка просто реадом [/quote]
Согласен. И людей в округе не много, не люблю оживлённые дворы.

<div class='quotetop'>Цитата</div><div class='quotemain'>маякни как заезжать будешь - пообщаемся [/quote]
Заезжать в смысле жить?
Это ещё не скоро.</div></div></div>

Кстати, у тебя на потолке была такая фигня?

[attachment=413214.jpg]

Никак не пойму - это что, под люстру такое хитрое крепление?

про подъезды.
дом такой получается на 360 квартир.</div>

Так то, что правее арки, вроде как другим домом считается. Номер 19.</div>

на потолке только провод.
да. но у них отсчет идет с 173 квартиры === дурдом. ведь мой подъезд заканчивается квартирой №216 если не ошибаюсь